LE MANDAT, CADRE LEGAL

L’agent immobilier tient un registre des mandats conforme à un modèle type fixé par arrêté ministériel. Les mandats sont inscrits par ordre chronologique. Le numéro d’inscription est reporté sur l’exemplaire du mandat donné au client. Les mandats et registres sont conservés pendant dix ans.


• un mandat écrit L’agent immobilier ne peut engager une recherche ou une négociation avant de détenir un mandat écrit. La sanction est pénale, et civile par la perte du droit à rémunération. Cette exigence est destinée à empêcher les interventions spontanées d’intermédiaires, à prémunir le client contre l’apparence de mandat et à préconstituer le titre de l’intervention et la preuve du droit à commission. Une personne peut se trouver engagée par un mandataire apparent, c'est-à-dire quelqu'un qui n'avait pas reçu d'elle un pouvoir de représentation, mais dont le comportement a pu de façon légitime induire le tiers en erreur sur ce point. Depuis un arrêt du 31 janvier 2008, la Cour de cassation a énoncé très clairement que la théorie du mandat apparent n'avait pas vocation à s'appliquer dans le domaine des transactions immobilières soumises aux règles impératives de la loi Hoguet.


• un mandat limité dans le temps

La loi interdit les mandats qui ne comportent pas une limitation de leur validité. Cette interdiction vaut pour tous les mandats, avec ou sans une clause d’exclusivité. Conséquence, un tel mandat est nul. La nullité entraîne l’absence de droit à rémunération. Toutefois, en cas de collusion entre acheteur et vendeur pour utiliser abusivement les services de l’agent immobilier, celui-ci peut réclamer des dommages et intérêts. La durée initiale d’un mandat d’exclusivité est limitée à trois mois. Il peut comporter une clause de renouvellement.

 • Un mandat donné pour une période de trois mois renouvelable par tacite reconduction sans précision que la reconduction pourrait également s’opérer par période de trois mois est un mandat à durée indéterminée.

 • Un mandat à durée indéterminée mais contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction n’est pas limité dans le temps. Il est nul, mais cette nullité ne concerne que la clause de renouvellement, la première période étant limitée dans le temps au sens de cet article.


• les conditions de forme

Le contrat indique :

  •  le numéro d’inscription sur le registre des mandats, obligatoirement tenu par l’agent immobilier ;
  •  les conditions de détermination de la rémunération ;
  •  la partie qui a la charge de la rémunération ;
  •  les délais dans lesquels le mandat exclusif peut être résilié. Cette mention doit figurer en caractères très apparents sous peine de nullité du mandat.

• la formalité du double

Pour les mandats assortis d’une clause d’exclusivité (ou d’une clause pénale), un exemplaire doit être remis au client. La formalité du double est exigée pour la validité même du mandat exclusif. L’omission de cette formalité, d’ordre public, peut être invoquée par le vendeur qui a signé une promesse de vente, sans le concours de l’agence.


• la révocation du mandat

Le mandant ne peut révoquer le mandat pendant sa validité, sauf force majeure ou faute de l’agent
immobilier. La révocation ne prend effet qu’au jour où le mandataire a eu connaissance de la volonté de son client, et non au jour où cette volonté s’est exprimée. La lettre est envoyée en recommandé. Il faut tenir compte des délais de la Poste pour respecter le délai de préavis de quinze jours.


Les modalités tarifaires


• Les frais d'agence ou honoraires perçus au moment de la conclusion d'un bail sont la rémunération de services faits et à venir dans la gestion normale de la location. Les frais d'agence sont librement fixés par les agences. Les frais de rédaction de bail lorsqu'ils existent peuvent être en sus (frais d'acte). Les honoraires sont perçus après la signature de la location : ils sont à partager par moitié entre le bailleur et le locataire.


• La commission

Le mandat précise qui paiera la commission : le vendeur ou l'acheteur. La répartition de la commission doit figurer dans l'avant-contrat (promesse de vente, compromis). si l’engagement signé par l'acheteur ne comporte aucune information, les conditions du mandat ne lui sont pas opposables. S’il existe une contradiction entre le mandat et l’engagement signé par les parties, c’est ce dernier document qui comptera. Exemple : le mandat met la commission à la charge de l’acheteur contrairement au compromis de vente signé. Il peut y avoir changement de la personne qui rémunère l’agent immobilier, mais seulement après la conclusion de l’affaire, par une nouvelle convention.

Le "bon de visite" signé par les personnes intéressées par un bien, n'a pas la valeur d'un mandat. Aucune commission ne doit être versée sur la base de la signature d'un "bon de visite". Le “bon de visite” peut en effet être rédigé de telle façon qu’il laisse croire au visiteur qu’il devra lui payer une indemnité s’il se passe de ses services pour la conclusion de l’affaire, quelles que soient les circonstances. Dès lors qu’il a un mandat non exclusif, l’agent ne peut, par le biais du “bon de visite”, obtenir de l’acheteur un engagement d’exclusivité. Cependant, le visiteur prendra garde de conclure hâtivement qu’il peut impunément signer ce genre de document. Ce qui est condamnable, c’est le fait de demander à l’acheteur une commission sur la base de la signature d’un “bon de visite” et non d’un mandat. Si acheteur et vendeur ont volontairement évincé l’agence pour ne rien lui devoir, l’acheteur pourrait être condamné à des dommages et intérêts pour sa collusion avec le vendeur.

La commission est subordonnée à la détention d'un mandat écrit au moment où le bien est présenté à l'acquéreur. Elle est due si l'agent immobilier a accompli les démarches nécessaires dont la publicité, l'organisation des visites. S'il s'agit d'une mission de négociation, son intervention doit être déterminante dans la conclusion de la vente. Si son rôle a été incomplet la commission sera inférieure à celle indiquée dans le mandat. Si le vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs de vente d'un bien auprès de plusieurs agences immobilières, la commission est due à l'agence qui a conclu l'affaire. La commission est versée après la signature du contrat définitif devant le notaire. Toute rémunération est interdite avant la conclusion du contrat. En cas d'infraction, il faut saisir le procureur de la République.

La plus haute formation de la Cour de cassation se prononce très clairement en faveur de la responsabilité délictuelle de l'acquéreur fautif qui prive l'agent immobilier de son droit à commission. Dans ce cas, l'agent immobilier ne bénéficie pas d'un droit à commission mais d'un droit à indemnisation. En l'espèce, pour tromper l'agent immobilier, l'acquéreur s'était présenté au professionnel sous un faux nom pour visiter un immeuble et identifier le vendeur. Il avait ensuite et sous son vrai nom
conclu la vente directement avec le vendeur sans le concours de l'agence immobilière. L'agent immobilier s'était vu privé de sa commission alors que c'était par son entremise que l'acquéreur avait été mis en rapport avec le vendeur. La Cour juge que, même si au plan contractuel, l'acquéreur n'est pas le débiteur de la commission, il doit réparer le préjudice résultant pour l'agent immobilier de la privation de la commission. Dans cette affaire, le montant du préjudice a été fixé au même montant que la commission prévue dans le mandat (Cass. Assemblée plénière du 9 mai 2008, N° de pourvoi : 07-12.449).


La mission de l'agent immobilier


• La mission : service simple ou service complet Le service simple, c’est la recherche de l’acheteur ou du vendeur. La négociation ne fait pas obligatoirement partie du mandat. Ni la rédaction d’un avant-contrat. C’est au client de définir la mission qu’il veut confier à l’agence. Il doit la préciser dans le mandat. En général, le mandat donné aux agents immobiliers ne comporte pas une délégation de signature. L’agence, sauf pouvoir exprès, ne peut engager son client en signant pour lui l’avant-contrat ou le contrat définitif.


• Le devoir de conseil L’agent immobilier, en tant que professionnel, a une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant, mais également à l’égard des candidats acquéreurs. L’agent immobilier qui a reçu mandat soit de vendre, soit d’acheter un immeuble, garantit par sa présence la régularité et la loyauté des pourparlers. L'agent immobilier a un devoir de conseil sur le prix du bien mis en vente. Dans le cas de vices cachés, l'agent immobilier n'engage sa responsabilité que s'il avait connaissance de l'information ou si l'examen des lieux avait montré la présence d'insectes ou autres vices.


L'acte de transaction
L'agent immobilier est responsable des mentions qui figurent dans l'acte qu'il fait signer. Il vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre.


• le titre de propriété du vendeur : état civil, régime matrimonial, origine de propriété. Pour le régime matrimonial, il s’agit de contrôler la capacité d’une personne à s’engager. Le mandat consenti par l’un des époux pour vendre un bien commun peut être déclaré nul en application de l’article 1422 du Code civil. En revanche, pour l’achat, chaque époux a la faculté de conclure seul un acte d’acquisition. Si le bien vendu est en indivision, l’agence doit s’assurer de l’unanimité des consentements des co-indivisaires.
Les vérifications à faire :
• la surface du bien : en contrôlant la surface annoncée par consultation du cadastre ou des pièces produites.
• l'existence de servitudes : en vérifiant l’existence de servitudes, en consultant le cadastre ou en demandant un certificat d’urbanisme. L’obtention d’un certificat d’urbanisme n’étant pas immédiate, une clause suspensive doit être ajoutée dans l’avant-contrat.
• la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique…).
• En ce qui concerne l’identification et la désignation des biens, le contrôle demandé à l’agent immobilier est moins rigoureux que celui du notaire. Il n’a pas à faire de recherches sur l’origine des biens. Il doit simplement s’assurer de l’existence du titre de propriété. L’examen des documents doit lui permettre de déceler les anomalies.
Les annonces
L'agent immobilier diffuse des informations sous la forme d'annonces pour un bien à vendre ou à louer. Il est à ce titre soumis aux dispositions de droit commun, notamment pour ce qui concerne les pratiques commerciales trompeuses (art. L 121-1 du code de la consommation).
Si l’annonce comporte des indications erronées, il peut être poursuivi pour publicité mensongère (art. 44 de la loi du 27.12.1973). Ainsi, il ne doit pas mentionner une surface dont il n’a pas vérifié l’exactitude.
• le fait de proposer à la vente un bien déjà vendu ;
Peut notamment relever d’une telle qualification :
• la diffusion d'annonces sans mandat ;
• la présentation de biens comme étant exclusifs alors qu'ils font l'objet d'un mandat simple ;
• l'existence d'une différence entre le prix de vente indiqué sur le mandat et celui indiqué sur l'annonce ;
• une différence entre la surface indiquée sur l'annonce et celle portée sur le mandat ;
• l'absence d'indication sur la répartition des honoraires non intégrés dans les prix indiqués pour des annonces proposant des locations.
Les annonces diffusées par l'agent immobilier sur le réseau Internet sont soumises à la même règlementation en ce qui concerne les pratiques commerciales trompeuses.

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Sandrine Pradeilles, professionnelle de la transaction immobiliere sur ales, est mandataire pour l'agence immobiliere troispourcent.com sur les secteurs. Si vous souhaitez vendre votre maison, votre appartement ou votre terrain constructuble, n'hésitez pas à me contacter sur ales ou anduze au 06 32 89 71 79.

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